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祀与戎：高层住宅小区会沦为贫民窟么？

肯定会的，

不要去参照什么日本，不要去参照什么美国。

楼下一堆答案都没有搞清楚。

我们的房地产模式是学习香港的，只需要参照香港就好了。

高层住宅的问题说了一大堆，其实就是维修的问题。

为什么低层住宅很少出现贫民窟，这里面最主要的原因在于，高层住宅的沟通成本是低层住宅的几十，甚至上百倍。

做一个简单的数学模型。

比如同样要维修电梯，要求所有住户一起出钱。所有住户有两个选择：同意，或者不同意。。5户的楼，达到成共识的概率是多少呢？2的5次方。而如果是10户的楼，则至少是2的10次方。

人数增加一倍，难度却是增加了32倍。

而现在很多高层住宅里面，一幢楼的住户经常是80户以上。

这得是多大的沟通难度。

所以，很多高层住宅的物业，最后都是荒废的。

别看现在很多开发商打着自管物业的幌子。这也就是前面几年，小区需要维修的工作不多，需要做的事情少的情况下。真到了10-20年以后，开发商都不一定在了。第三方物业管理公司看着这乌殃的一堆人，谁敢接盘。

物业表面上是个管理公司，实际上是个协调公司，没有多大的权力。

协调这种东西除了刚才说的沟通数量问题，还有一点，就是一拨人里素质最低的一个人往往决定了这拨人的沟通下限。所有人都交100的事情，只要有一个人说我一个月半个月在外面出差，我只交50，所有人都会觉得，那我也只交50。

所有人都愿意重修电梯，只要有一个人说，我就不交，我就走楼梯。你们自己出钱装电梯，回头我反正蹭楼梯你们也管不了。那所有人都会觉得不公平，他们也不交。

而高层住宅因为人多，出现这种素质低的人的概率也是低层住宅的几倍，或者几十倍。

协调的东西，只要人一多，就难办。

所以全世界的高层住宅小区沦为贫民窟都是常规现象。

国内也不能例外。

千万不要幻想素质能有多高。

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好多人不能接受啊，我觉得这个正常。要是我买了个房子你说会沦为贫民窟。我也不愿意接受。

客观来说，当然不是所有的高层住宅小区都会沦为贫民窟。

沦为贫民窟的都有几个特点。

1、以小户型为主的高层住宅小区。

2、地段相对偏远，没有学区或者附近没有好学校之类的。

为什么这么说呢，

首先要理解，为什么有的高层住宅小区会沦为贫民窟。

首先，在小区10-20年以内，一般的小区都维护得很好，居民也比较稳定，这个时候是不会有问题的。

由于小户型的高层住宅，一般是首套房，或者刚需房的选择，那时候邻里乡亲的都差不多，同一个小区的住户都当小区是自己的，有主人翁意识，这时候很容易商量，也注意卫生环境，更重要的是，这个时候小区的楼也都刚建不久，不需要什么翻新。

经过20年的发展后，有的住户发财了搬去别墅或者其它高档小区，有的住户虽然没有发财但是也置换了更大的房子。而原来在这个小区，由于人数多，协调成本高，出烂人的机率大，再加上小区到了20年，开始大量的问题出来，墙面的，绿化的，电梯的。于是部分有能力的住户就搬出去，同时，搬进来很多租户和留下相对收入比较一般的住户。

租户是小区开始沦为贫民窟的表征。租户由于没有主人翁意识，所以对小区什么东西都不在乎。卫生，环境无所谓。而原户主已经搬出去，也不在乎，什么维修协调的事情，找都不一定能找到人，更不要说交钱了。于是租户加剧了小区一天一天的混乱下去，最后沦为贫民窟。

大家注意观察，国外那些20年以上的高层住宅小区沦为贫民窟都是这样的一个过程。

这些楼都有同样的特点，由于以租户为主，所以三教九流一堆，混乱是肯定混乱的，维修那也肯定是不可能的。由于以租户为主，租户收入一般都比较低，所以基本都是租的小户型。大平层高层住宅，基本不会沦为贫民窟，因为大平层很少出租，基本都是原户主在住。实在不住，也会卖掉，不会出租。

另外比较少沦为贫民窟的，还有城中心，有学区，或者好学校之类的。这个自然不用多说了。肯定是以自住为主，原因当然是小孩读书。

所以大家现在看国内市中心重点学校旁的小区，虽然可能楼外墙比较旧，看起来像老破小，但是小区仍然非常整洁，各种乱七八糟的人也少，里面的人各种问题也比较好协商。主要是都是原户主在住，哪怕是二手买的，为了小孩子读书有个好环境，都很容易协商。这种就很难沦为贫民窟。

有人说三四线城市会沦为贫民窟，这个就有点想当然了。三四线城市有可能沦为鬼城，但是绝对不会是贫民窟，根本没有那么多外来租户。贫民窟是大城市特色，因为大量的拥进大城市打工的底层收入人群，这些人群的集中聚集地，就是贫民窟。其实现在的城中村，就是贫民窟，没太大差别。随着城中村一步步的改建，以后底层收入人群只能租住到高层住宅小区的小户型里面。

我国的城市建设才不过20年左右。还有一些的城中村可以吸纳底层收入人群。高层住宅小区目前也都还没开始进行人群分化，所以现在很多人还不理解问题所在。

至于低层住宅小区为什么比较少沦为贫民窟，除了本身住户少，租户更少，协调工作容易以外。还有一个原因是，低层住宅小区能够保留下来不被拆的，往往都跟名校，重要单位有挂勾。原住户强势，租户租在这种小区租金高，但是好学区却享受不到，所以这种小区一般是不会出租的。

会！

来，带你们看某处高层小区的真实一面。

北京通州 **国际城，位于通州月亮河，毗邻北京副中心办公区，

外观看上去是这样大气的：

市场价格大约是这样的：

但是当有一户人家（业主）要开始收破烂，而物业和社区又管不了的话，

你的生活是这样的：

占据了整个b1层囤积回收物。上面还有33层住家。

不知道消防部门知不知道，听业主群里的聊天大概意思是没出事的话，消防也管不了。

有时候晚上会占据整个电梯运送废品。

把消防逃生门完全堵住

带有巴洛克风格吊灯的大堂和金色风格的电梯，破损的大理石地面，与各种垃圾共生共存，显得很魔幻。

下到地下室，这里原始的结构和配套的装修都很简陋，

从电梯通往车库的地下通道非常漫长，潮湿.夏天弥散着恶心的潮味。有些地下室还设置了厕所，臭味无可比拟。

居住的人多了，个别居民素质低下，乱扔垃圾无法杜绝。垃圾站在一楼，车库里没有垃圾桶，一些人觉得不方便，进来出去的垃圾都随手丢弃在车库门口，每天都丢，即便物业公布了视频也无动于衷。

退休的老人也多起来了，喜欢在公共楼道里攒旧家具，用来打牌。

地面墙面年久失修

永远不扔垃圾的邻居

常常溢出来的垃圾桶，不分类的分类垃圾站。

最后说说我的观点，不是所有的高层都会变成贫民窟，在我观察，这可能取决四个要素：

1，小区的规模和居民自身的素质；

2，物业人员的管理水平和诚意；

3，社区工作者的敬业程度；

4，建筑本身的质量和维护

首先，大部分的破坏是由少数低素质居民造成的，很多居民自律意识淡漠，没有公德心和社区意识。遇到事情更多考虑自己。

这个不分业主还是租户。不分贫穷还是富裕。不分学历高低。

其次，客观讲物业保洁也不容易，辛苦活是干了，但物业只能不断跟着打扫，没有及时管理纠正，缺少系统管理的方式。没有制订可以落地的规则和方法。

在和业主沟通群中，物业的员工也不能正面，高效的处理好对话，是造成大部分人慢慢躺平摆烂的主要因素。

最后，社区工作者介入较少，也是一个主要因素，当一些情况物业无法处理的时候，社区工作者也不能跟进，例如这些收破烂的老人在一楼储存大量纸张塑料，影响卫生，造成火灾隐患时，物业管理无效，社区干部也不太愿意介入，永远在调查，研究中。

在群里从不亮明身份，不主动发言，不回应群众反应的问题，不能有效的组织政府和法律资源来纠偏。慢慢也就失去群众的信任。

最近在群里收到下面这个通知，看了感觉特别无语：

为了迎接文明城区创建工作，用一个杯子来换一份问卷。这样的设置，中青年人不会，也没有时间去领的。谁去填问卷，谁去领呢？大约是一些老人吧。

本来群里就有一帮热心正义的居民，几乎每天都在发言，给物业提建议完善管理和环境，明明在线问卷就能直接解决的事情，还要用这种方式来干，可想而知这个效率和工作作风了。

这样的高层社区，这样慢慢挂掉了。

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8月3日更新：

今天的一点点心得：

以后看买二手房，还是要看从外看到里，

不仅仅看小区的品牌，还要看大门的岗亭，保安，花园，绿地的维护，还要看电梯间，看楼道，多看几个单元，看看邻居有没有普遍占用走道，

看地下室，看物业办公室，看物业人员的年龄和精神状态；

看垃圾站，看车库，看公共厕所的维护，看无障碍设置配备。

看他们怎么贴海报―如果物业拿宽胶带，四个角草草粘各种通知海报。大概率小区就不会太好了。

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更新下引用，

上述图片来自业主群里的聊天记录。

两年送了2000多单（战力其实是个渣渣）的外卖小哥对这个话题是有一定发言权的，

因为我是远程骑手，不是在固定的地方跑单，所以上海的普陀、静安、闸北、虹口和部分长宁、黄浦还有宝山西部的各种新旧小区都比较了解，小区环境、房屋折损水平、物业水平、保安的言行里面透露出的小区定位等等，都是不小的收获。

先说结论，

面前一个高赞说的对，贫民窟不是因为建筑结构和年代，全看治理水平。

很多80年代的六层公寓，只要治理得当，人居环境依然良好，楼道还是很干净。但这种不是普遍现乡，仅占80年代多层住宅的10%左右。

2. 2000年前后的30层住宅现状堪忧

这一批高层住宅，基本上使用了20-30年之间，电梯老化，设施陈旧，单独一栋大楼的原因，物业水平基本很差，楼道的水平业没有比7、80年代的多层住宅好多少，尤其是塔楼结构的，采光照明都非常一般，加上那一批高层周围一般没有小区环境，贫民窟的趋势非常的明显。我住的地方33层，1997年建成，2019-2020年经历过一次全面的修缮，公示价格超过千万，楼道瓷砖地砖都换了，电梯物料业都换了，但是居住体验，提升最多不超多三成。

3.中环沿线2010年后的高层小区，有近一半治理堪忧

以普陀区中环xx公馆为例，小区外观高大上，入口修的像那种宫殿式会所，但是小区院子里面，地砖时有时无，植物杂乱，楼栋大门能看得出来时高标准修建，但老化损毁肉眼可见，与建成时间绝对不成正比，很难想象五年之后会变成什么样子，这种本身基础好的，改善一下治理应该会好很多，问题是居民和物业对治理的意愿有多强烈，愿意掏多少钱而已。

匿名。物业行业从业者。

很多答案都说对了，小区的衰败是从物业开始的。我说一个数据吧，这个数据可能不准确，只是我自己的一个推测，一二三线城市里面，80%的新小区都是开发商自己的物业。这是法律遗留下来的问题，前期物业的招标形同虚设，这是全国人民都看得到的问题，基本上开发商的小区就是开发商的物业中标，但是没有人去推动改革，为什么？因为触动利益比触动灵魂还困难。

其实如果有心的人观察一下，就会发现，这几年的新小区物业费并不低。为什么？一方面是前几年房子不愁卖，开发商作为强势一方，他有资格把物业费定得高高的，而不担心房子出售问题。另一方面，经过这几年的宣传教育，大部分业主已经认可了一个观点，那就是小区要想品质好，必须要让物业赚到钱，所以物业费贵的小区服务才会好，一分钱一分货。

但是你实际去走一下就会发现，或者真正入住过的业主就会发现，很多物业费贵的小区，物业服务也不好。很多收3块4块物业费的小区，物业服务水平和他们以前一两块的小区没有什么区别，甚至还更差了。

业主的逻辑很简单，物业费贵一点，物业有的赚，小区物业服务就会好。但是业主压根不知道物业公司股东是怎么想的。那我就告诉你吧。股东只会告诉经理，现在小区刚接房，物业费又高，设施设备是也是新的，大家要趁着这个时间段多赚一些钱，以后小区设施设备老化，需要更换，而且以后人工成本高，那时物业的收益就会降低。如果那时候又没有开发商的补贴，小区物业赚钱就会变少。加之，新小区不用怎么维护，都能够给人一种看起来还过得去的感觉。同时，正是由于新小区的服务一直采取过得去就行的态度，所以一旦后期出现衰败情形，就很难再拯救回来。

接下来讲讲，为什么一个新小区的衰败是从绿化开始的。

第一，其他设施设备，接房一两年两三年甚至四五年内都不会有明显的改变。毕竟大部分业主，平时也看不到这些设施设备，这些设备通常都在水井、电井、设备用房里面或者地下车库里面。就算坏了，物业把他扔在那儿都没人看到。电梯也可以坏，只要电梯不要坏太久就没事，因为新小区入住率不高，关停一个也不影响少部分入住的业主的出行。

第二，其他的物业服务，大部分业主也看不出好坏。就算看出了也不会很在意。比如保安慢慢的换成年龄比较大的，谁会在意这个保安是40岁还是45岁还是50岁呢？又比如安保巡逻人员，以前是两小时一次巡逻的，慢慢的改成上午一次巡逻，下午一次巡逻，晚上一次巡逻，谁会在意这些呢？再比如，清洁卫生只要按时把垃圾清运走，小区里面不要有大的纸屑垃圾就可以了。甚至还可以打着垃圾分类的旗号，把楼层的垃圾桶撤掉，甚至把每栋楼的垃圾桶都撤掉，直接响应政府号召，几栋楼设置一个垃圾箱，这样就安排一个人在垃圾箱那儿收垃圾就好了，又可以节约几个人工成本了。有些小区比较大，地下车库比较多，有好多个出入口的，打着高科技的旗号，把其他出入口全部改成月票通道，只留一个有人的出入口用于临时进出，这样又可以节约不少人工成本，业主虽然不舒服，但是也不会说什么，因为月票用户不被影响，被影响的都是临票用户。

第三，物业公司开始为小区引进广告，电梯内外、入户大堂、车库门闸，到处都是广告。如果业主没反对的话，就开始破坏绿化，安置一些的纯净水机机器、自动售货机、自动卖菜机。然后把车库租出去给用于其他人经商开店。现在又开始流行把车库安装充电桩给外面的汽车充电营业。总之，一切设施设备维修更换都向着卖场地、卖广告出发。

经过前面这三步，物业已经试探出这个小区业主的脾气了，接下来就是重头戏了–绿化，因为绿化养护成本是最高的。买绿化、养护绿化，都要钱。

绿化这东西，开发商在设计的时候是比较漂亮的，用的植物也是很好的，是为了在接房的时候给大家一个好的印象，不至于发生维权事件。如果是分期开发的楼盘，前面的接房如果绿化太差，也会影响后面的楼盘销量。

但是绿化的维护成本其实是挺高的，特别是草坪多的小区，每个月都要叫工人进去挑杂草，一根一根的挑。每个月还要修剪至少一次草地，这样才能够长得整整茂盛。每个月还要修剪灌木，要修剪得整整齐齐，圆形的灌木还要造型。大乔木还要定期修枝。

这些成本很高，一方面是因为绿化植物买价就很高。另外一方面是因为人工成本很高，养护绿化需要大量的人工成本，每天都要像园丁一样在小区里面转来转去查漏补缺。

大家可以发现，很多小区接房以后，绿化植物逐渐就被大量麦冬、鸭掌木、冷水话等植物取代了。物业还会告诉你，是因为那个地方长期晒不到太阳或者光线不足，或者排水困难，不适合种植原来的植物。

这都是借口。真正的原因就是1点，物业只会种植那些买进来便宜，日常不需要怎么养护的植物。但是绿化又不能不维护，因为不维护，一旦出现较多的裸土，业主肯定是不满意的。所以就采取这种折中的办法。你到很多小区去可以发现，它不是绿化不多，他绿化倒是挺多的，但是你就是觉得小区的绿化和人家高品质物业的绿化差距很远，别人小区的绿化就是好看，自己小区的绿化就是看起来丑陋不堪。光这一项，每年可以节约20%的物业成本。

接下来就是把配套商业的电梯关一部分。一方面是电梯养护成本很高，电梯坏了也还要维修，而且电费也是一笔不小的支出。所以把社区商业的电器关掉一部分。本来社区商业一般也就两三层楼高，就算关掉电梯大家爬爬楼梯也是没有关系的。你看成本又节约了。

再接下来就是疯狂引进广告。只要是你能想到的地方，都可以引进广告。虽然说这个叫公共收益，但是一般前期物业都规定公共收益的50%归物业公司作为管理费用。另外的50%，你想多了，也不会归业主。一般物业公司旗下都有搞商业活动的公司，搞一些作秀的商业活动、社区活动，把这笔钱花掉。比如大家平时看到的三八节送你一朵花，冬天了送你一个豆浆或者五一节搞点什么小活动之类的，你看起来你是开开心心，但是物业更开心，每场活动大概可以拿走几万到10几万不等的公共收益，回头还要请媒体来大肆报道，这个物业如何如何的好，如何搞了社区活动。我甚至看过一些同行，为了赚广告费，直接把小区的高档门禁拆掉，换成铁栏杆门禁，只是为了增加中间的两个广告位。

刚才说的那种物业从公共收益里面拿点钱出来搞活动的，已经算是良心的了，还有一些物业也搞活动，比如上门给你擦鞋柜、擦灶台，在他的财务里面，记录为活动经费，但是他压根不用为此付费，他只是让这些保洁员上门去为你服务一次，如果你觉得好，马上向你推荐他的这一项增值服务，这样你可以长期请这些保洁员。说白了就是既要薅羊毛还不想出钱。

以上说的这些仅仅是一个小区开始衰败的第1步。如果大家感兴趣，我可以继续写。大家也可以留言交流。

…………

继续更。

前面的几步，还仅仅是一个小区开始接房后1-2年。2年以后，小区绿化基本被换完。正常的绿化，一定是符合人的审美的，从草坪、低矮花木、中等灌木、高灌木，从低到高，一层层，修剪出来很漂亮，间种一两棵乔木。大部分物业差的小区，接房两三年后，草坪逐步缩小甚至没有了，低矮花木被换成中高灌木，灌木背后马上就是鸭掌木、芭蕉树、高灌木、杂七杂八种一些杂乱遮丑的植物，遮住你的视野，灌木背后简直惨不忍睹，大概就是一5年都不用去维护，死头牛在里面都不会被发现，楼上每天扔垃圾进去都看不见的地方了。假设一个小区有50亩的绿化，经过这么一改变，仅仅需要维护的面积可能不到5亩。其他45亩乱七八糟的绿化，就是节约的人工成本、绿化苗木成本。光这一项，可以节约20%的物业成本支出。这么做的目的很简单，就是要确保小区没有裸土、绿化全覆盖，但是绿化丑不拉几的，3/4的绿化地块失去观赏价值。

再说电梯，4年以后，电梯开始经常故障，一会儿进水，一会儿零件老化，一会儿怪装修师傅超重运输材料等，总之电梯就是经常开始坏了。在物业多次停梯后，电梯终于停了不再运行了。要求业主签字、动用大修基金，紧急程序。

这还没结束，5年后，小区的消防设备也可以开始坏了。消防栓生锈，消防水管烂了。总之一句话，要更换全套消防设备。这可是人命关天的大事，签字，动用大修基金，紧急程序。

聪明的业主，早就发现里面的门道了。怎么办呢？想召开首次业主大会，成立业委会来监督物业公司。以下内容，我公司无，其他同行和兄弟伙全程参与过，接下来真是一出大戏。

1、和街道、社区合作这么多年了……你懂滴。

2、带头的业主，逐个攻破，在业主群里怼他，惹的业主群吵架，很多人自然退群。

3、主动给业主打电话，回访满意度，目的是找出那些坚定不满意的、摇摆不定的，对摇摆的业主，上门送点礼物关心，拉票。对坚定不满意的，圈出来，逐个击破。

4、透支公共收益，假装给小区绿化、景观、儿童区、老人区等提档升级。

5、换项目负责人，体现要提高物业品质的决心。

6、搞点社区活动送礼物送温暖。

7、发动舆论，宣传业委会各种不好，业委会贪污之类的。

7、攻击业主代表，说他背后收了其他物业的好处。或者是想要现物业免车费免停车费，没同意，才带头*…！

8、暴力威胁几个带头的。比如恐吓电话、砸车、匿名信、跟踪行程等。

9、让自己的员工业主，参与各种筹备组、业委会竞选，在街道和社区的帮助下，混进去，搞乱或者控制业委会、筹备组。这一步很重要，如果卧底失败了，后期很麻烦。如果成功了，后期就让自己的员工以业委会名义占小便宜，引起其他业主嫉妒痛恨业委会，最后大家决定撤销业委会，物业又自由了。

10、暴力破坏业主大会投票现场，唱票现场等。

11、宁愿政府罚款也不撤场。最后下家物业被迫放弃接手。

12、和街道合作，帮他们做宣传，帮领导锦上添花做功绩。比如，花钱在小区搞公益，写街道的名义，帮街道发新闻。免费给社区提供工作经费，赞助社区办公用品、巡逻车等。主动担负起街道绿化养护、小区附近道路清洁等职责。当然，给街道、派出所领导……那是必须的。最近听说某新区一街道，还开始玩起在街道下面成立物业公司支部了，真是各种神奇。

13、安排派出所、城管局、城建局、环保局等部门，去查报名参加筹备组成员由于违建、破坏环境绿化等问题……

14、找一家自己认识的公司，来做一下审计，看一下之前做的哪些假账会露马脚，然后把相关的章进行调整，再要求审计公司按照自己的需要公布审计结果，就这样其他业主都看到了第三方公司对小区公共收益的审计情况。

总之，小区业委会失败了，或者被卧底联合xx一起篡权了。小区基本上没落开始。成立业委会期间，投赞成票的业主开始不交物业费，等着败诉再交。小区物业收不到钱，开始变本加厉卖广告位、对外招租，节约成本。加上没有机构来监督我们，作为物业人员当然是越来越肆无忌惮啊，最后小区越来越差。每年拿着公共收益，限定名额，为那些拥护物业的托儿业主搞一些活动。把这些敢死队维护好。以后再有人提成立业委会或者召开业主大会，这些人就以业主的名义赶紧跳出来反对，破坏……

先写到这里吧，这一部的风格和前面那一段差距太大了，简直就是每个小区要经历的人间悲剧。

我知道网上有很多人批评业委会各种不好，但是作为一个业内人士，给大家的建议，是如果小区能够成立业委会，并且业委会里面还有一些有文化有学历懂法律有激情的人员、公职人员，退休党员干部等。还是建议尽量成立业委会。因为根据法律，换业委会比换物业要容易得多。就算是网络上曝光的几个业委会成员贪污公共收益的行为，你也别把她夸大了，因为那么多小区才这么几个案例，你不知道的是80%90%没有业委会的小区，公共收益都是完全被侵占了的。甚至没有业委会的话，你作为个体，连查账、要求审计的资格都没有。更别说各种紧急情况动用大修基金了。

绝大多数结局必然如此。

整个过程是这样的：

开发商卖楼，第一批住户入住，此时，开发商为了促进销售，甚至会补贴物业，让楼盘看起来非常好。
楼卖完了，开发商撤退，停止给物业输血，物业开始靠物业费，此时质量就已经下降了，不过还算不错。
十年过去，一批有能力的住户，还是追求改善，搬走了，大量出租房开始出现。
出租房一出现，极大增加了物业管理难度，合租你也不能不让，总之
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