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“48分钟进账37万”“日成交量达7000单～8000单”“卖茶叶一年赚了1个亿”……

这些不可思议的造富神话都出自于广州番禺区的一座城中村――里仁洞。

号称“中国淘宝第一村”的里仁洞村，在十几年前，凭借便利的交通、密集的快递网点和低廉的房租，吸引了大量的电商从业者，成为一个“傻子都能赚到钱”的地方。

在“互联网+”盛行的年代，里仁洞凭借“城中村+互联网”的发展模式，成为了广州民营经济的一个重要符号。

如今，互联网的浪潮退去。成本上升、大批商家搬离，以及拆迁，这片造梦热土正在消逝。

2019年，里仁洞选定越秀地产为改造合作企业。

里仁洞的拆迁，正式进入倒计时。

淘宝第一村――里仁洞的前世今生

租金便宜、老乡介绍老乡、定位女装、遇到风暴抱团取暖……和全国各地的其他淘宝村不同，里仁洞淘宝村并非当地人发展而起，而是由潮汕人建立起来的。

听起来似乎有点出乎意料，但却是有迹可循。

2009年，里仁洞的村屋租价仅为8元/平，上下两层共300平方米，租金也仅为2400元。

而同时期的沙河市场和中大布匹市场，周边城中村租金早已是是里仁洞的两倍以上。

凭借着租金低廉，交通方便的优势，散落在广州各区的服装批发市场老板，纷纷都选择搬到里仁洞。

里仁洞村貌，图源SOHO广州

而其中，大部分为潮汕人。

曾有媒体给出过一组数据：自2009年首家淘宝店入驻后，半年达50余家,再一年半达500家，四年后里仁洞的潮汕居民已超2万人。

靠亲戚、老乡带动做淘宝店,是他们这个圈子的默契。

这种默契加上帮带关系，里仁洞在短短几年的时间里集聚了大批商家，使得淘宝村的规模得以迅速扩大。

同时，部分商家借助淘宝村的发展势头，实现了从小网店到大商家的转型，年销售额超过千万元。

曾有人形容这里的赚钱速度：“像捡钱一样”。

里仁洞村内车间，图源SOHO广州

无数年轻人涌入到这里，开启人生的掘金之路。

2015年，在阿里研究院评选的全国活跃网店数最多的十大淘宝村中，里仁洞村排在首位，拥有了“中国淘宝第一村”的名号。

虽然里仁洞的关注度来到了顶峰，但商家规模却在不断下降。

随着商家的不断聚集，村内的房租水涨船高，商家们面临巨大的成本压力。仅2013年，搬离淘宝村的商家就多达100多家。

这种下降的颓势，在近几年并没有好转。

眼看淘宝村开始由盛转衰，曾有人提出提出了不少建议，但仍旧不起作用。

当里仁洞的电商经济不再具有增长性，另一方面，过于密集的商住环境导致村内居住环境进一步恶化。里仁洞如今站在时代发展的十字路口，应该怎么走？

答案也许是拆迁。

重生――改造之路

里仁洞和康乐村有着许多共同点，同样是以服装生意而闻名，同样是以外地人发展而起。不同的是，中国第一淘宝村的头衔并没有给村民带来巨额的财富。

根据此前的媒体透露，2017年里仁洞的人均分红不超过5200元。而同时期的康乐村，人均分红超过20万。

一边是飙升的土地价值，一边是停滞不前的集体分红。

巨大的反差，让里仁洞村民迫切需要旧改。

2019年，广州越秀地产用210亿的总投资敲开了里仁洞的改造大门。

根据越秀地产最初的规划，里仁洞村将建设一栋300米高的商业楼，超越现有的266米广晟万博城A塔，成为番禺新地标。

效果图仅为参考，最终以实际输出为准

但这个设想，在一年后变“矮”了。

根据2020年公示的《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》，里仁洞村更新定位为“以科创时尚、商务办公、生态居住为主导功能的时尚产业高地、多元包容的活力城区。”

规划新提出要在番禺大道上方加盖建设“万博公园”，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园。而里仁洞的300米地标经过调整后则改为了245米，并由这幢标志性塔楼组团与万博公园共同打造国际级城市地标。

通过番禺大道上盖景观平台营造“漂浮在空中的城市绿岛”

虽然地标建筑高度有所降低，但引入了廊桥的设计理念，里仁洞的规划仍旧令人期待。

但这个规划又在新一版的方案中有所调整。

根据去年公示的《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划优化》显示，原先规划的公园上盖平台，优化为人行天桥，保留跨接天桥、二层连廊系统、商业建筑、公共建筑设施，构建联动万博、长隆及里仁洞片区的广域慢行环线。

片区规划效果图，仅为参考

里仁洞的旧改规划虽然前后经历了一系列控高、减量、取消“万博公园”等指标调整，但总体来说，整个大方向的规划仍较为可圈可点。

那对于里仁洞来说，只剩下一个疑问：

何时能拆？

2019年至今，里仁洞先后公示了规划方案和拆迁补偿方案，但实际进展缓慢。

直到今年2月，里仁洞举行了复建房工程开工仪式，项目才真正重启。

集体物业拆除现场，图源美好里仁洞

3月20日，冼马彭片区私宅签约工作正式开动。

被纳入今年广州重点项目计划的里仁洞，必然提速推进。

旧改―― 长隆-万博板块，长远发展重要一环

依靠淘宝而起的电商经济，在这几年不断下滑。

而里仁洞脚下的土地价值，却水涨船高。

从区位来看，里仁洞村位于番禺区南村镇，临近长隆旅游度假区以及万博商务区。

万博商务区自然不用多说，根据去年广州印发的《广州市商务发展“十四五”规划》，广州将构建“5+2+4”的国际知名商圈体系。而长隆-万博商务区正是拟打造的5大世界级地标商圈之一。

万博商务区夜景

目前板块内聚集多个商业体，包括番禺天河城、番禺万达广场、奥园广场、四海城、中铁诺德中心等。

而周边交通路网方面，片区内布局有3条已开通地铁线路，分别为通往广州核心城区的3号线、连接番禺至佛山段的7号线、连接南沙与广州天河的18号线。

除此之外，还有南大干线、新光快速、番禺大道、汉溪大道、兴业大道东、市广路等多条线路，通过这些线路可以快速到达广州南站、国际创新城、珠江新城等广州核心区。

片区位置图

而板块内的楼市表现，同样抢眼。

在房价方面，万博板块是番禺区的第一梯队，板块均价5.9万/平，去年成交量领涨全市。

周边一手项目，越秀和樾府去年卖了超过150亿，网签套数近2000套，成为全市唯一销售额破百亿的项目。万博板块内还有越秀瑞麓府、新世界耀胜尊府等中高端改善盘，均价同样超过5万/平。

除此之外，今年还有即将出让的汉溪大道北侧巨无霸地块，起拍楼面价接近3万/平，板块价值进一步提升。

从城市规划的角度来看，里仁洞旧改是整个长隆-万博商务区的长远发展重要一环。

根据规划，番禺将以里仁洞改造为触媒助推长隆―万博―里仁洞三个区域一体化发展，全面提升商业商务区域能级和发展影响力，实现从“广州淘宝第一村”蜕变成为“湾区时尚新高地”。

里仁洞村更新改造效果图 （仅为示意，最终以政府批复为准）

在公共配套上，项目范围内共规划346处公共服务和市政设施，总建筑面积达45.89万平，包含了多个学校、公交首末站。

而产业同样得到升级，以现有服装加工、淘宝电商为基础，根据区域发展条件，结合上层次规划定位，考虑产业未来发展趋势，提出打造“时尚都会，科创高地”的更新目标，预计项目改造后可提供产业总建筑面积约120万平方米，创造就业岗位 12 万个，切实实现里仁洞村产城融合发展。

预计改造完成后，里仁洞村将彻底焕然一新，区域的城市面貌、公共配套及板块价值将得到质的提升。

随着签约工作的开展，加上市区两级的大力推进，相信里仁洞所有的愿景，都会在不久的将来一一兑现。

作者：旧改徐老师