拆迁二手房买卖,拆迁二手房过户费怎么算,拆迁安置二手房,二手拆迁房过户

已购公有住房买卖办理过户需要材料

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）房屋所有权证原件；

（4）网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件；

（5）买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

（6）房屋登记表、房产平面图二份；

（7）契税完税或减免税凭证原件；

（8）补交土地收益的证明；

（9）补交房屋差价的证明（标准价、优惠价购买的，补交金额计算公式：当年成本价×房屋面积×6%）；

（10）“O二六”单位的房屋，提交“O二六”单位的批准出售证明原件；

根据规定，上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。

保证人： 性别 身份证号码

现住址 与被保证人关系

被保证人： 性别 身份证号码

现住址 与被保证人关系

根据《xx-xx市公有住房变更承租人管理办法》有的规定，保证如下： 被保证人申请承租 区 号公有住房，因其现为未成年人(或者无民事行为能力人)，暂时无法履行承租公有住房的义务，为此我作为其监护人，保证依法履行承租公有住房义务，维护被保证人承租公有住房的合法权益。

上述保证内容是我本人自愿的真实意思表示，我原为此承担法律责任。

保证人： 年 月 日

保证人： 性别 身份证号码

现住址 与被保证人关系

被保证人： 性别 身份证号码

现住址 与被保证人关系

根据《xx-xx市公有住房变更承租人管理办法》有的规定，保证如下：

被保证人申请承租 区 号公有住房，因其现为未成年人（或者无民事行为能力人），暂时无法履行承租公有住房的义务，为此我作为其监护人，保证依法履行承租公有住房义务，维护被保证人承租公有住房的合法权益。

上述保证内容是我本人自愿的真实意思表示，我原为此承担法律责任。

保证人： 年 月 日

保证人：性别身份证号码

现住址与被保证人关系

被保证人：性别身份证号码

现住址与被保证人关系

根据《xxxx市公有住房变更承租人管理办法》有的规定，保证如下：

被保证人申请承租区号公有住房，因其现为未成年人（或者无民事行为能力人），暂时无法履行承租公有住房的义务，为此我作为其监护人，保证依法履行承租公有住房义务，维护被保证人承租公有住房的合法权益。

上述保证内容是我本人自愿的真实意思表示，我原为此承担法律责任。

保证人： 年 月 日

1.本人（本单位）热爱发明创新事业，愿为发明创新工作贡献个人的一份力量。

2.本人（本单位）保证参赛项目产权明晰，无任何侵犯他人知识产权的问题，并愿意承担由此带来的法律责任。

3.本人（本单位）保证提供的参赛作品符合我国现有的法律、法规要求，符合环保和健康等方面的要求。

4.本人遵守第四届xxx发明大赛的参赛规则和要求。

保证人：

（参赛者签名/参赛单位盖公章）

身份证号码：

年 月 日

房屋所有权人（未成年人）

身份证件名称及号码

代理处分人

身份证件名称及号码

代理处分人与房屋所有权人的法律关系

处分房屋的房屋所有权证号码

处分房屋坐落

处分事由：

处分人保证：本次房屋处分如果不是为 的利益而进行，一旦被追究责任，由代理处分人承担所有过错和赔偿责任。

代理处分人：

年 月 日

备注：1、代理处分人与房屋所有权人的法律关系填写“法定监护”、“指定监护”。

2、处分事由填写处分房屋的事实依据，如教育、医疗、生活等，并提供相关证明材料。

3、房屋所有权人（未成年人）和代理处分人应提供身份证明复印件，并提供两者法律关系的证明材料。

由于时间仓促，以上只是和同志们实地调研时的一点思考。有的问题考虑得还不周全、细致和深入，其可操作性尚需进一步论证，将进一步深入调研，广泛听取意见，以期为我市企业改制工作提供参考。

一、问题的提出

市企业改制工作正进入攻坚阶段，当前。市委市政府已初步形成了以改制企业土地“打捆融资”进行职工身份置换的总体思路，这一举措的实施，将不仅有效解决改制企业职工身份置换的资金“瓶颈”而且可以避免因单个企业改制在土地出让时容易出现的城市规划刚性约束力受到侵

打捆融资”只是解决企业改制资金的搭桥”问题，害（把规划作为城市基础设施或公益事业的用地改为经营性用地出让）城市建设品质降低（片面追求土地增值而提高规划条件）城市土地整合效益下降（某区块土地同时盘整尚不具备条件的情况单独出让其中的改制企业土地时产生的城市国有资产流失（土地市场供大于求的情况因急于筹措改制资金而不得不“贱卖”土地）等不利结果。然而。融资后的还本付息以及解决改制企业的其它困难最终还是有待于打捆的土地进入土地供应市场，通过市场变现来实现其价值。要进入土地供应市场，就必须使改制企业的土地形成“净地”那么，妥善处理好改制企业土地上现有的职工宿舍拆迁安置问题就成为一个很重要的问题。如果处理不好，不仅“打捆融资”难以顺利进行（金融机构会因为考虑用于抵押的改制企业土地市场变现的程度和时间的风险而对抵押土地的预估值降低）而且也可能形成即使融得了资金而无法分配下去（改制企业职工因对职工宿舍拆迁安置政策的担心而在职代会表决改制方案时不“举手”使得改制方案不能顺利通过，置换身份也就不能实现）还可能因改制企业职工在不明晰其职工宿舍拆迁安置政策时阻挠企业土地打捆，致使“打捆融资”一开始操作就搁浅。

带着这个问题，深入学习实践活动的过程中。与有关同志一道，深入到市属国有企业一建公司进行调研，希望与同志们一道能共同破解这道难题。

二、市一建公司基本情况

拥有建筑工程施工总承包一级等多种工程施工资质，市一建公司成立于1952年。一家大型国有建筑企业，职工总数2909人，其中，职职工1698人，离退休职工1211人，拥有土地197亩，职工宿舍面积79000m2住户1600户，其中房改宿舍30000m2448户，未房改宿舍49000m21150户。建造年代分别为60年代以前建的约46000m2占58.2%70年代建的约3000m2占3.8%80年代以后建的约30000m2占38%户型面积分别为：30~40m2占25%41~50m2占31%51~60m2占22%61m2以上的占22%这其中，前进东路有2万m2属典型的棚户区，居住条件极其恶劣，职工盼求改善住房条件的愿望十分强烈，前几年多次要求集资建房，但未获市政府批准。经济适用房和廉租房的政策出台后，一部分人符合廉租房条件的职工因受到中签比例的限制，难以及时享受到廉租房的实物配租，还有一部分符合经济适用房条件的因自身经济状况的限制，又无力申购经济适用房。因此，解决好这部分职工的住房问题，争取他支持企业改制的前提条件，必须切实解决好。

三、改制企业职工住房拆迁安置方案

要解决好改制企业职工宿舍拆迁安置问题，根据市委书记关于把保障性住房（廉租房、经济适用房）建设和城建项目拆迁以及改制企业职工宿舍拆迁安置统盘考虑的指示精神。必须首先考虑争取纳入纳入廉租房、经济适用房的范畴，其次是要充分注意到已享有公房租赁权的职工的既得利益，还要努力降低安置成本，保障改制企业土地的净收益能最大限度地满足置换身份的资金需求。为此，提出如下方案：

我的奶奶家住在第一人名医院旁边的桐梓坪，这里的环境可以用脏、乱、差来形容。2009年，奶奶接到通知，上面写着年底这里要全部拆迁。顿时，整个桐 梓坪的村民都议论纷纷。大家毕竟在这里生活了几十年，村民们有太多的回忆和太多的不舍。

想起每到周末我就会到奶奶家来，在这里和哥哥打打闹闹，自不量力的我总喜欢和他过上几招，每次都是以我失败而收场。与小伙伴们一起在院子里捉迷藏，伙伴们找不到我时，我的胜利表情。冬天我和妹妹一起在天台堆雪人、打雪战，那欢快的笑声还在我耳边回荡。还有一家人在这里聚餐享受美味的热闹景象 。这些就像放电影一样在我的脑海播放，心里就会恋恋不舍。但是为了支持郴州的建设，善良的村民们还是很快地和拆迁办签定了合同，年底前这里就已经全部拆迁完毕。

想像几年后这里拔地而起的高楼大厦，优美的绿化环境，大家一定会为这里的变化而感到骄傲。

经典语录:以后再见还是朋友，有什么困难找我，我会尽力帮忙的。

10月1日，爸爸领着我和姐姐一同去淹城野生动物园和动物朋友进行了一场美丽的约会！

进入野生动物园之后，咱们先欣赏了生动逗乐的大象扮演，接着观看了森林剧场的动物扮演，精彩的节目赢得了阵阵喝彩。然后坐旅行小火车进行欣赏，风趣的动物不计其数，经过园区工作人员的说明，还了解了不少关于动物的常识。一路前行，长颈鹿、野马无拘无束的漫步，驼鸟围着咱们的车转；来到猛兽区，这儿有凶恶山君和狮子，凶恶的狼、灵敏的豹子，还有憨态可掬的熊，几只熊看到欣赏者给它们扔食，都挤过来站着抢食，那个容貌呀，太可爱了。然后又来到了鸟区，这儿有许多只鸭子愉快的叫着，水里面有几只特别大的鸟儿，咱们叫不上来姓名，还有啄木鸟、八哥、孔雀装点着鸟区的昌盛，好象这儿的动物们同处的其乐融融，真热烈。

特别让我感到有意思的是猴山，有身体灵敏的小猴，在猴山上窜来窜去，有游客给它们扔东西，它们就去哄抢，我调查了一会发现如果有一只大山公在，其他的小猴就会收敛许多，估量那只山公是个“猴王”什么的“领导”吧，嘿嘿，挺有意思的。咱们来到它面前，它用亮堂的眼睛盯着咱们。它的长相很独特：一个很小的鼻子向里凹着，一张凸起的小嘴宣布“吱吱”的叫声，浑身的毛不光亮并且黑里透黄，小耳朵竖着，两只小爪子不时地挠着头皮，做出怪容貌，使人发笑。我拿了一块西瓜皮给它吃，不料，它没有接，仅仅先用眼睛看看我。过了一瞬间，它抓起西瓜皮，饥不择食地吃起来了，吃完后又用央求的目光看着我，伸出爪子向我要吃的，所以我又扔了几颗瓜子给它，看着它吃得津津乐道的姿态，我笑着走了。

感谢淹城野生动物园为我们供给了人与动物友善同处的夸姣环境，让更多的人走近动物、接近动物；这是一场高兴的约会，充满了趣味又增长了常识，真是一次感触天然，接近动物的收成之旅呀！

“嘀嗒，嘀嗒。”一听到这个提示音，我就知道妈妈又用手机在网购了。妈妈自从学会网购，就对手机爱不释手，一有空就上淘宝网，家里吃的、用的、穿的……都是妈妈在网上买的，而且物美价廉。你们说，我妈妈是不是挺牛逼呢？

“啊”――突然，传来了山崩地裂的叫声。顿时，我冲出房间，急切地问:“怎么呢，妈妈。”“没事，没事，就是看到一款我关注好久的衣服终于降价了，我激动呀！忘了你在写作业。”妈妈不好意思地说。“你也太夸张了吧，快把我吓出心脏病了。”“哦，对不起，宝贝，你帮我看看这款衣服，哪件适合我这美丽、高大上的气质呢？”吐血，依我看啊，妈妈就是一个微胖、自恋的人。我漫不经心地说：“你想要什么款式自己选。”这时，妈妈瞪起眼睛，怒吼着∶“给我认真地选u” 好汉不吃眼前亏，我随即拍着马屁说：“妈妈，我一定认真选一件符合你那优雅气质的衣服。”妈妈听了满意地笑了。妈妈翻脸比翻书还快呢！妈妈又在各式各样的衣服中挑来挑去，一眨眼工夫，就把她心满意足的衣服“唰唰唰”地买下来了。

过了几天，快递到了，妈妈高兴得连饭都没吃，只顾着臭美。我问妈妈：“您为什么老在网上购物呢？”她说：“因为能用最低的价格买到最好的物品，又省时又省钱！”妈妈说得头头是道，我又问：“您是怎样选购的呢？”妈妈用手挠了一下额头上的流海，自信地说：“要选择一些信誉度高的网店，再多家网店进行比较，还要选择七天无理由退货的网店。这样，网购就万无一失了。”这时，我眼前浮现出以前陪妈妈去逛街买衣服，逛了一大圈，却一件合意的衣服都没买到。有时侯买到不合适的，要退货，但费了半天的力气，一件都没有退回的情景。我想：网购真是给人们的生活带来了很大的便捷呀！

现在，网购成了妈妈生活中不可或缺的一部分，妈妈有时为朋友买鞋子，有时为家人买衣服，有时为同事买化妆品……买回的物品，人人都称心如意，无不赞叹妈妈是好样的！

他村里如今面临拆迁的房子，大多建于1980年至2010年的两层半或三层半的小楼房，他的小楼房建于2010年也属被拆迁之列。他听说拆迁要来，他的小楼房可以“变卖”100万元时，他是多么兴奋，两眼放光。

拆迁，这个有关摧毁与重生，剥夺与给予，公平与财富的故事，在到处轮番上演之后，终于轮到他的家乡，xXX村，一个只有30户人家的小村庄。

“能拖就拖，拖得越久补偿越多。”这是他听来的经验，拖着不签字，这几乎是农民唯一领到更多拆迁补偿费的筹码。他用小算盘算着，村里人只要同心协力，一户一户磨下来，拆迁工作一定会很费时日，到时拆迁补偿一定会很多。

尽管拆迁告示贴出来，动员村民在当月30日前签字搬家走人，属于配合政府的拆迁工作，可以得到奖励，他相信村里人也会像他一样不会买政府的账的。可是，随着越来越多的村民签字搬走的消息，一天天传到他耳里，他的神情显得日益沉重起来。一天夜晚，一帮“打手闯入他侄仔家里，逼问：“你到底签还是不签？”他侄子急忙跑到楼上打电话求救，他从睡梦中被电话惊醒，他一边帮侄子商量对策，一边觉得呼吸急促得气都很难喘得上来。他从侄子那里打探到，按上个月那些房屋拆迁补偿数据林林总总算下来，能折合到每平方米2000元，他家小楼房总共500平方米，足能领到100万元拆迁补偿费的。他心想，如果再拖下去，他的小楼房价值，就会超过100万元。

这次拆迁告示贴出来，他一看傻眼了，按照这次补偿标准，他的小楼房只能领到50万元。为了鼓励村民在30日前签字搬家走人，也不过再多领10万元的奖励。他铁青着面，大声嚷道：“他娘的！怎么连付安置房的钱都不够，还要倒贴，这肯定是胡来，没有按政府拆迁文件办！”他赶紧叫侄子上网查找所谓的拆迁安置文件，他细细看来，发现按照这份几年前制定的文件，他家小楼房的价值更少，也就只有10万元。此时，他脸色惨白，昏迷过去了。他醒来后，发现家里突然爬进了有很多毒蛇。次日，他侄子无端被人殴打。他看情况不同，当即拔打110报了案。

“这小子该打！他自己不签也就算了，还去扇动别人不签，做反动工作！”……

这些话是他走过拆迁办公室门口时，亲耳听到拆|办工作人员，义正词严地向当地派出所破案组的民警们说的。

他村里如今面临拆迁的房子，大多建于1980年至2010年的两层半或三层半的小楼房，他的小楼房建于2010年也属被拆迁之列。他听说拆迁要来，他的小楼房可以“变卖”100万元时，他是多么兴奋，两眼放光。

拆迁，这个有关摧毁与重生，剥夺与给予，公平与财富的故事，在到处轮番上演之后，终于轮到他的家乡，xXX村，一个只有30户人家的小村庄。

“能拖就拖，拖得越久补偿越多。”这是他听来的经验，拖着不签字，这几乎是农民唯一领到更多拆迁补偿费的筹码。他用小算盘算着，村里人只要同心协力，一户一户磨下来，拆迁工作一定会很费时日，到时拆迁补偿一定会很多。

尽管拆迁告示贴出来，动员村民在当月30日前签字搬家走人，属于配合政府的拆迁工作，可以得到奖励，他相信村里人也会像他一样不会买政府的账的。可是，随着越来越多的村民签字搬走的消息，一天天传到他耳里，他的神情显得日益沉重起来。一天夜晚，一帮“打手闯入他侄仔家里，逼问：“你到底签还是不签？”他侄子急忙跑到楼上打电话求救，他从睡梦中被电话惊醒，他一边帮侄子商量对策，一边觉得呼吸急促得气都很难喘得上来。他从侄子那里打探到，按上个月那些房屋拆迁补偿数据林林总总算下来，能折合到每平方米2000元，他家小楼房总共500平方米，足能领到100万元拆迁补偿费的。他心想，如果再拖下去，他的小楼房价值，就会超过100万元。

这次拆迁告示贴出来，他一看傻眼了，按照这次补偿标准，他的小楼房只能领到50万元。为了鼓励村民在30日前签字搬家走人，也不过再多领10万元的奖励。他铁青着面，大声嚷道：“他娘的！怎么连付安置房的钱都不够，还要倒贴，这肯定是胡来，没有按政府拆迁文件办！”他赶紧叫侄子上网查找所谓的拆迁安置文件，他细细看来，发现按照这份几年前制定的文件，他家小楼房的价值更少，也就只有10万元。此时，他脸色惨白，昏迷过去了。他醒来后，发现家里突然爬进了有很多毒蛇。次日，他侄子无端被人殴打。他看情况不同，当即拔打110报了案。

“这个丁子户，活该！”……

“这小子该打！他自己不签也就算了，还去扇动别人不签，做反动工作！”……

这些话是他走过拆迁办公室门口时，亲耳听到拆|办工作人员，义正词严地向当地派出所破案组的民警们说的。

寒假刚开始，在一次拜访亲戚的过程中，得知阿姨从事保暖内衣的销售，在与她详细交谈后，凭借我丰富的网络购物经验，就顺理成章推荐阿姨可以向网络销售发展。我们抱着试试看的心理，开始在淘宝交易平台上开始初步经营。我便负责客户接待工作，也从中了解着网络消费者的心理。总结出以下四类：

一，贪图便宜型

二，斤斤计较型

就像当面交易，讨价还价是常有的事。特别是遇上购买量大的买家，就更有理由来杀价了。在我接待的客户中近三分之一的人，开口就问是不是包邮的，这样的问题多了，我就干脆就设了自动回复，更有甚者，抓住我们以前搞过的包邮活动不放，借题发挥，这样的最终只能以沉默对待，他们那钻牛角尖的劲让我哭笑不得。斤斤计较型的买家会在决定购买一款商品前尽可能地把相关的店铺数据都搜集了一遍，此类买家一般不善于语言的沟通，但是特别擅长砍价，而且是切中你要害的砍价，仿佛他对商品的了解远远多于你，他们会找出店铺中和商品的任何细节信息来作为砍价前提，即使在经过一番好说好劝之后，也不一定能达成共识。他们很是小心谨慎，一旦发现有任何纰漏就会放弃购买，但很多时候都由于误解引起。我只好耐心揣摩，细细回答，才能赢得信任。

三，自我暗示心理型

大多网络消费者，特别是刚刚接触的，对网络购物的保障没有个明确的了解。其实这样的购物存在着巨大的风险。第一，我们发出的货物都是靠快递发出，这样一来存在这很多不可预料的因素，首先时间得不到保证，快递收货没什么定的时间，快递送货更是无法确定，很多买家，都说因为要回家过年，所以在某某号之前一定得收到，或者几天之内一定得收到货物，而很多网络卖家为了自己的利润，一般都会给客户一个时间范围，给客户一定的信心，这时买家的自我暗示心理起了作用，认为这个时间在自己的接受范围之内，就安心购买了。其实这个时间实在不是我们能保证的，很多因素会导致延误、漏单等结果。第二，货物的质量也是不能得到保证，当然首先是发货，我们虽然会检查货物质量当然，也会存在偶尔，万一发了一件质量差的货物，很多买家收到后，自然是哑巴吃黄连。更有不法的网络商家，故意拿质量差的充数，而当他们收到客户投诉时，就会找各式各样的借口，比如货物的损坏是由快递造成的，由于买家没有实行保价服务，所有损失得由买家承担。第三，售后服务无法落实，很多人不愿意在网络上买价格高的产品，比如3C产品。就是因为远在他乡的卖家如何切实的实现售后服务呢?在我接待客户中也会有因为尺码过小货过大而要求退货的，我们虽然会同意接受，但是途中的运费都是双方对半开的，这个运费的价格是偏远地区是相当昂贵的，因为货物的价格大于运费，一般买家都会选择退换，这样就又无辜地生出一笔额外的损失。按我的购物经验，这样的情况是网络消费的常规的，也是最合理的。有的卖家一等到客户给了评价之后，就开始不闻不问。买家的货物出现了质量问题，向卖家投诉时，他们有的敷衍了事，有的一大串的借口，有的干脆不理。这样的目的就是因为不愿意去负担任何金钱的损失。很多买家在购物前，特别是付款前，都会下很大的决心，自我暗示这个商家一定是诚实守信的，货物一定是保质保量的，而然他们没有考虑到隐患重重。

四，别有目的型

这次的社会实践调查让我受益匪浅，让我能更好的认清网络消费者的心理，就能更好的制定出相对应的策略，也能更好的设计出自己商品的吸引力。抱着诚实守信的理念，相信自己能在网络销售上立足，也能培养自己的交际能力。

我要出售我的妈妈！

为什么呢？

因为我的妈妈总是做一些令人愤怒的事情。

1.当天还是刚刚亮，我就会听到“铃铃铃”的声音，然后就会听到妈妈大喊：“起床了！”

3.每天都会让我读一小时书

4.周末时，本来我想痛痛快快的玩，可她却说：“学习第一，去XXX补习班补课去。”

5.我犯错时，妈妈会严厉地批评我，让我颜面尽丢。

6.如果我瞒着她出去了，有回来的比较晚，她就会狠很的教训我一顿。

7.这一点绝对让人怒火冲天：她竟然逼我把QQ号和QQ密码给她，这样的话，我的隐私不就全部暴光了吗?晕!

这样的妈妈，我还不赶紧卖掉!

要是把我换成了你，你难道不会出售这个妈妈吗?

要出售妈妈，首先要写个广告。但广告要怎么写呢?如果把妈妈写得一无是处的话，有谁会买她走呢?所以，我要把妈妈的缺点全部抖成优点，以下便是我的“杰作”：

出售妈妈

我的妈妈是个闹钟，她从来都不会让你迟到；她还会给你买课外补习资料给你做，让你增长知识；她每天都会让你读1小时书，使你能够记住每天所学的知识；虽然她会批评你，但也是为了你好；她对你要求严格，是为了使你成绩优秀；她还会和你报一些补习班，让你保持好成绩。

呵，广告终于写完了.我前后都读了好几遍，觉得挺不错的。但我回头一想：虽然妈妈管我管的很严，但哪一点不是为了我？

哎，看来出售妈妈这件事还算了吧！这么好的妈妈哪里找呀，若是卖掉的话，我怎么也舍不得呀！

这事说来话长。那天，妈妈刚回到家，奶奶就迫不及待地对妈妈说："卫东，今天我听隔壁说，我们前面的公路要改造，最近咱们前面的那户人家拆迁了。我们的房子说不定也快了。"妈妈笑了笑，半信半疑，问奶奶："妈，这消息你是听谁说的？可靠吗？"奶奶很肯定地说："我这可是听那家拆迁户说的，千真万确，能假的了吗？"……

就这样，奶奶和妈妈在一旁嘀嘀咕咕，谈论了半天，直到开晚饭的时候，她们还在谈论着这件事。看样子，妈妈相信了奶奶的话。因为妈妈和奶奶一样，脸上写满了喜悦。

既然，我们快要成为拆迁户了，那考虑拆迁后的住房问题是不可避免的了。虽然爸爸妈妈还没有收到正式的拆迁通知，但一家人却已经将拆迁后的住房问题规划得井井有条。不仅如此，这几天全家人张口闭口就是拆迁。总而言之，我的家人，和我这个家所有有点关系的人都被卷入了这场拆迁风波中，我也不例外。

但是，没过几天，我们全家人的拆迁梦却泡了汤。有人告诉我们，因为公路改造规划早已调整了，我们家的房子正好不受影响，所以不在拆迁范围之内。听到这个消息，我们都感到意外，大家都很伤心。奶奶再也没有了往日的高兴劲。也许在别的家庭，奶奶会受到责备

兴业消费精选混合型证券投资基金招募说明书（更新）（2023年第1号）

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兴业消费精选混合型证券投资基金

招募说明书（更新）

（2023年第1号）

基金管理人：兴业基金管理有限公司

基金托管人：兴业证券股份有限公司

重要提示

本基金经2020年10月23日中国证券监督管理委员会证监许可【2020】2761

号文准予募集注册，基金合同于2020年12月16日正式生效。

基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国

证监会注册，但中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的投资价

值和市场前景作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，

但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。

投资有风险，投资者拟认购（或申购）基金时应认真阅读本招募说明书、基

金合同、基金产品资料概要等信息披露文件，全面认识本基金产品的风险收益特

征，并承担基金投资中出现的各类风险，包括：因整体政治、经济、社会等环境

因素对证券价格产生影响而形成的系统性风险，个别证券特有的非系统性风险，

由于基金投资者连续大量赎回基金产生的流动性风险，基金管理人在基金管理实

施过程中产生的基金管理风险，本基金的特定风险等等。本基金投资于证券市场，

基金净值会因为证券市场波动等因素产生波动，投资人在投资本基金前，应全面

了解本基金的产品特性，自主判断基金的投资价值，充分考虑自身的风险承受能

力，并对于认购（或申购）基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策。

基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，

基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

本基金为混合型基金，其预期风险与预期收益高于债券型基金和货币市场基

金，低于股票型基金。

本基金可投资资产支持证券，资产支持证券是一种债券性质的金融工具。资

产支持证券的风险主要包括资产风险及证券化风险。资产风险源于资产本身，包

括价格波动风险、流动性风险等。证券化风险主要表现为信用评级风险、法律风

险等。

本基金可投资于股指期货，股指期货作为一种金融衍生品，具备一些特有的

风险点。投资股指期货所面临的主要风险是市场风险、流动性风险、基差风险、

保证金风险、信用风险和操作风险。

本基金投资于科创板股票，将面临包括但不限于退市风险、市场风险、流动

性风险、集中度风险、系统性风险、政策风险等投资科创板上市股票的特有风险，

由此可能给基金净值带来不利影响或损失。本基金的具体运作特点详见基金合同

和招募说明书的约定。

基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并

不构成对本基金业绩表现的保证。

本基金单一投资者持有基金份额数不得达到或超过基金份额总数的50%，但

在基金运作过程中因基金份额赎回等情形导致被动达到或超过50%的除外。法律

法规或监管机构另有规定的除外。

本招募说明书中涉及的与托管相关的基金信息已经本基金托管人复核。除非

另有说明，本更新招募说明书所载内容截止日为2023年2月9日，有关财务数

据和净值表现数据截止日为2022年12月31日（本招募说明书中的财务资料未

经审计）。

目 录

一、绪言 ...................................................................... 5

二、释义 ...................................................................... 6

三、基金管理人 ............................................................... 11

四、基金托管人 ............................................................... 20

五、相关服务机构.............................................................. 25

六、基金的募集 ............................................................... 27

七、基金合同的生效 ............................................................ 28

八、基金份额的申购与赎回 ...................................................... 29

九、基金的投资 ............................................................... 42

十、基金的业绩 ............................................................... 55

十一、基金的财产.............................................................. 58

十二、基金资产的估值 .......................................................... 59

十三、基金的收益与分配 ........................................................ 66

十四、基金的费用与税收 ........................................................ 68

十五、基金的会计与审计 ........................................................ 71

十六、基金的信息披露 .......................................................... 72

十七、侧袋机制 ............................................................... 79

十八、风险揭示 ............................................................... 82

十九、基金合同的变更、终止与基金财产的清算 .................................... 89

二十、基金合同的内容摘要 ...................................................... 91

二十一、基金托管协议的内容摘要 ............................................... 107

二十二、对基金份额持有人的服务 ............................................... 127

二十三、其他应披露事项 ....................................................... 129

二十四、招募说明书的存放及查阅方式 ........................................... 130

二十五、备查文件............................................................. 131

一、绪言

本基金经中国证监会2020年10月23日证监许可【2020】2761号文准予募

集注册，基金合同于2020年12月16日正式生效。

本《招募说明书（更新）》依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简

称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办

法》”）、《证券投资基金销售管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证

券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《公开募集开放

式证券投资基金流动性风险管理规定》（以下简称“《流动性风险管理规定》”）等

有关法律法规以及《兴业消费精选混合型证券投资基金基金合同》编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗

漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书

所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本

招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同

是约定基金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资者自依基金合同取

得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行

为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他

有关规定享有权利、承担义务。基金投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，

应详细查阅基金合同。

二、释义

在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

1、基金或本基金：指兴业消费精选混合型证券投资基金

2、基金管理人：指兴业基金管理有限公司

3、基金托管人：指兴业证券股份有限公司

4、基金合同：指《兴业消费精选混合型证券投资基金基金合同》及对基金

合同的任何有效修订和补充

5、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《兴业消费精选

混合型证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补充

6、基金产品资料概要：指《兴业消费精选混合型证券投资基金基金产品资

料概要》及其更新

7、招募说明书或本招募说明书：指《兴业消费精选混合型证券投资基金招

募说明书》及其更新

8、基金份额发售公告：指《兴业消费精选混合型证券投资基金基金份额发

售公告》

9、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、

司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等

10、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委员

会第五次会议通过，经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员

会第三十次会议修订，自2013年6月1日起实施，并经2015年4月24日第十

二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会

关于修改＜中华人民共和国港口法＞等七部法律的决定》修正的《中华人民共和

国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订

11、《销售办法》：指中国证监会2013年3月15日颁布、同年6月1日实施

的《证券投资基金销售管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订

12、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1

日实施的，并经2020年3月20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决

定》修正的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做

出的修订

13、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实施

的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订

14、《流动性风险管理规定》：指中国证监会2017年8月31日颁布、同年

10月1日实施的《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及颁布

机关对其不时做出的修订

15、中国证监会：指中国证券监督管理委员会

16、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义

务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人

17、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人

18、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内

合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会

团体或其他组织

19、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者境内证券投资管理

办法》及相关法律法规规定可以投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中

国境外的机构投资者

20、人民币合格境外机构投资者：指按照《人民币合格境外机构投资者境内

证券投资试点办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定，运用来自境外的

人民币资金进行境内证券投资的境外法人

21、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和

人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金

的其他投资人的合称

22、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资

人

23、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，

办理基金份额的申购、赎回、转换、转托管及定期定额投资等业务

24、销售机构：指兴业基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监

会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务

协议，办理基金销售业务的机构

25、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括

投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结

算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等

26、登记机构：指办理登记业务的机构。基金的登记机构为兴业基金管理有

限公司或接受兴业基金管理有限公司委托代为办理登记业务的机构

27、基金账户：指登记机构为投资人开立的、记录其持有的、基金管理人所

管理的基金份额余额及其变动情况的账户

28、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机

构办理认购、申购、赎回等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户

29、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，

基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的

日期

30、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财

产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期

31、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，最长

不得超过3个月

32、存续期：指基金合同生效至终止之间的不定期期限

33、工作日：指上海证券交易所、深圳证券交易所的正常交易日

34、T日：指销售机构在规定时间受理投资人申购、赎回或其他业务申请的

开放日

35、T+n日：指自T日起第n个工作日(不包含T日) ，n为自然数

36、开放日：指为投资人办理基金份额申购、赎回或其他业务的工作日

37、开放时间：指开放日基金接受申购、赎回或其他交易的时间段

38、《业务规则》：指《兴业基金管理有限公司开放式基金业务规则》，是规

范基金管理人所管理的开放式证券投资基金登记方面的业务规则，由基金管理人

和投资人共同遵守

39、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申

请购买基金份额的行为

40、申购：指基金合同生效后，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申

请购买基金份额的行为

41、赎回：指基金合同生效后，基金份额持有人按基金合同和招募说明书规

定的条件要求将基金份额兑换为现金的行为

42、基金转换：指基金份额持有人按照基金合同和基金管理人届时有效公告

规定的条件，申请将其持有基金管理人管理的、某一基金的基金份额转换为基金

管理人管理的其他基金基金份额的行为

43、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所

持基金份额销售机构的操作

44、定期定额投资计划：指投资人通过有关销售机构提出申请，约定每期申

购日、扣款金额及扣款方式，由销售机构于每期约定扣款日在投资人指定银行账

户内自动完成扣款及受理基金申购申请的一种投资方式

45、巨额赎回：指本基金单个开放日，基金净赎回申请(赎回申请份额总数

加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请份额总数及基金转换中转入

申请份额总数后的余额)超过上一开放日基金总份额的10%

46、元：指人民币元

47、基金收益：指基金投资所得红利、股息、债券利息、买卖证券价差、银

行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约

48、基金资产总值：指基金拥有的各类有价证券、银行存款本息、基金应收

申购款及其他资产的价值总和

49、基金资产净值：指基金资产总值减去基金负债后的价值

50、基金份额净值：指计算日基金资产净值除以计算日基金份额总数

51、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净

值和基金份额净值的过程

52、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报

刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网

站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介

53、销售服务费：指从基金财产中计提的，用于本基金市场推广、销售以及

基金份额持有人服务的费用

54、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法

以合理价格予以变现的资产，包括但不限于到期日在10个交易日以上的逆回购

与银行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、停牌股票、流通受

限的新股及非公开发行股票、资产支持证券、因发行人债务违约无法进行转让或

交易的债券等

55、摆动定价机制：指当开放式基金遭遇大额申购赎回时，通过调整基金份

额净值的方式，将基金调整投资组合的市场冲击成本分配给实际申购、赎回的投

资者，从而减少对存量基金份额持有人利益的不利影响，确保投资人的合法权益

不受损害并得到公平对待

56、侧袋机制：指将基金投资组合中的特定资产从原有账户分离至一个专门

账户进行处置清算，目的在于有效隔离并化解风险，确保投资者得到公平对待，

属于流动性风险管理工具。侧袋机制实施期间，原有账户称为主袋账户，专门账

户称为侧袋账户

57、特定资产：包括：（一）无可参考的活跃市场价格且采用估值技术仍导

致公允价值存在重大不确定性的资产；（二）按摊余成本计量且计提资产减值准

备仍导致资产价值存在重大不确定性的资产；（三）其他资产价值存在重大不确

定性的资产

58、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事

件

59、基金份额分类：本基金根据认购费、申购费、销售服务费收取方式的不

同将基金份额分为不同的类别，各基金份额类别分别设置代码，分别计算和公告

基金份额净值和基金份额累计净值

60、A类基金份额：指在投资人认购、申购基金时收取认购费用、申购费用，

并不再从本类基金资产中计提销售服务费的基金份额

61、C类基金份额：指从本类基金资产中计提销售服务费，并不再收取认购

费用、申购费用的基金份额

三、基金管理人

（一）基金管理人情况

名称：兴业基金管理有限公司

住所：福建省福州市鼓楼区五四路137号信和广场25楼

办公地址：上海市浦东新区银城路167号13、14层

法定代表人：官恒秋

设立日期：2013年4月17日

批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可[2013]288号

组织形式：有限责任公司

注册资本：12亿元人民币

存续期限：持续经营

联系电话：0【【手机】】

联系人：郭玲燕

股权结构：

股东名称 出资比例

兴业银行股份有限公司 90%

中海集团投资有限公司 10%

合计 100%

（二）主要人员情况

1、董事会成员

官恒秋先生，董事长，硕士学位，高级经济师。曾任兴业银行国际业务部副

总经理，兴业银行深圳分行党委副书记、副行长，兴业银行杭州分行党委书记、

行长，兴业银行南京分行党委书记、行长。现任兴业基金管理有限公司董事长。

杜海英女士，董事，硕士学位，经济师。曾任中海（海南）海盛船务股份有

限公司发展部科长、副主任、主任，中共中国海运（集团）总公司党校副校长，

中共中国海运（集团）管理干部学院副院长，中海集团投资有限公司副总经理、

党委委员，中远海运发展股份有限公司总经理助理等职。现任中远海运发展股份

有限公司副总经理、党委委员，河南远海中原物流产业发展基金管理有限公司董

事长。

胡斌先生，董事，硕士学位，高级经济师。曾任兴业银行北京分行党委委员、

行长助理，兴业银行总行企业金融营销管理部总经理助理、投资银行部副总经理

等职务。现任兴业基金管理有限公司总经理，兼任兴业财富资产管理有限公司执

行董事。

李春平先生，独立董事，博士学位，高级经济师。曾任国泰君安证券股份有

限公司总裁助理，国泰基金管理有限公司总经理、执行董事，长江养老保险股份

有限公司党委副书记、总裁，上海量鼎资本管理公司执行董事，上海保险交易所

拟任财务总监及中保保险资产登记交易有限公司运营管理委员会主任等职。现任

杭州华智融科股权投资公司总裁。

徐剑刚先生，独立董事，博士学位。曾任复旦大学管理学院财务金融学系副

教授、系副主任，教育部留学回国人员科研启动基金评审专家，上海期货交易所

第三届理事会监察委员会委员。现任复旦大学管理学院教授、博导，兼任上海市

数量经济学会副理事长。

杨振宇先生，独立董事，本科学历。曾任深圳华星科技有限公司经营部经理，

上海置星投资中心（有限合伙）创始合伙人、投资决策委员会主席，上海东方飞

马股权投资基金管理中心（有限合伙）投资合伙人、投资决策委员会主席等职。

现任上海菡源投资中心（有限合伙）执行事务合伙人（委派代表）、投资决策委

员会主席，上海东方飞马投资管理有限公司董事长，上海谦远企业管理有限公司

执行董事，上海东方飞马企业服务有限公司联席董事长。兼任上海交通大学教育

发展基金会理事。

2、监事会成员

林榕辉先生，监事会主席，博士学位，高级经济师。曾任兴业银行总行计划

资金部副总经理、信用审查部总经理、漳州分行党委书记、行长，总行同业业务

部总经理、风险管理部总经理、研究规划部总经理、企业金融总部副总裁等职务。

现任兴业银行总行同业金融部总经理。

董今女士，监事，硕士学位，高级经济师。曾任五矿集团/中国五矿股份有

限公司投资管理部综合信息部经理、战略发展部高级经理，中远海运发展股份有

限公司金融

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